MINU KODU BLOGI

Meie majaehitusblogi alates ehitusloast kuni mööbli valmistamiseni.

Pangalaen ehituseks – enne saad laenu ümbermaailmareisiks kui ehituseks

Ehituse vahepeal ajasime me taaskord ka pangalaenu asju. Mis eelmisel korral sellest sai, kirjutasin siin: MAJAEHITUSE RAHASTAMINE. Seekord lõppes see sellega, et vahetasin oma kodupanka, kus olin ligi 20aastat klient olnud ja lõpetasin kõik lepingud nendega ja kustutasin oma konto sealt ära. 

Minu jaoks kõige ebameeldivam osa ehituse juures on olnud see bürokraatia, mis sellega kaasas käib. Ehitusloa paberimajandus oli üle mõistuse segane ja aeganõudev. Nüüd tuli pea samasugune kadalipp läbi teha pankadega aga õnneks saab sealt vastused vähemalt kiiremini kui linnavalitsusest.

Meie kodupank oli Swedbank ja sealne laenuhaldur lihtsalt raius, et sellise summaga seda maja valmis ei ehita ja et meie kalkulatsioon on liialt optimistlik. Nemad eeldavad, et iga majaehituse m2 hind on 1000-1200€, mis meie puhul oleks tähendanud ca 230 000€ suurust laenu. Nad ei arvestanud seda, et meil juba midagi valmis ja materjalid osaliselt olemas, ega ka seda, et me ise ehitada tahame. Ma tundsin lausa, et meid survestati maksimaalset laenusummat võtma ja hiiglasuurt hüpoteeki seadma, mida me kindlasti teha ei soovinud. Lisaks tundsime survet, et me peame kindlasti kiiresti ehitama – st maja peab 1,5aastaga olema projekti järgi lõpetatud ja kasutusluba olemas selleks ajaks. Swedbanki laenuhaldur väitis, et kui me pooleteise aastaga maja valmis ei saa ja kasutusluba pole, on see oluline lepingutingimuste rikkumine ja neil on õigus leping lõpetada ehk siis minu arusaamise järgi laenuraha tagasi nõuda või maja müüki panna. Me pakkusime ise erinevaid lahendusi välja – näiteks, et võime laenutaotluse teha suuremale summale, aga võtta raha osade kaupa välja, vastavalt vajadusele. Ja kui saame ikkagi oma optimistliku plaaniga hakkama, siis lihtsalt ülejäänud osa välja ei võta. Pakkusime ka välja, et taotleme siis kodulaenu asemel kallima intressiga hüpoteeklaenu (kodukapitalilaenu) ja kui hiljem maja valmis, siis refinantseerime selle kodulaenuks. Siis on ju pangal risk väiksem, sest summa on väiksem aga intressid suuremad. Tuli välja, et kui kinnisvara tagatisel laenu võtta, siis pank soovib ikkagi teada, milleks raha läheb ja kui nad näevad selles projektis riske, siis nad ikkagi ei anna seda laenu. Meie majaehitus ligi 100 000€ eelarvega oli nende jaoks suur risk ilmselt.

Sellegipoolest ei olnud ma nõus taotlema nende nõutud üle 200tuh euro suurust laenu ja tegin taotluse kinnisvara tagatisel laenule, saatsin neile kalkulatsiooni meie arvestatud summadega (laen 75 000 + omaosalus), koos põhjalike kirjelduste ja suuremate tööde hinnapakkumistega, mainides ka ära, millised tööd on plaan ise teha ja millised juba tehtud on. See ju ometi peaks m2 hinda veidi alla tooma?!

SOOVITAME LUGEDA

Swedbank-ist tuli vastuseks ei. Uurisin ka põhjuseid, et miks. Tagatis oli olemas, sissetulekud piisavad sellise laenu maksmiseks ja maksimaalsest laenulimiidist oli summa ikka kaugel.. Helistasin haldurile, et seda täpsustada ja sain vastuseks, et leiti, et ikka liiga suur risk, sest maja ei saa valmis selle summa eest. Ma küsisin, et kui ma teoreetiliselt oleks taotlenud selle kodukapitalilaenu samas summas iluoppide ja ümbermaailma reisi jaoks, kas siis oleksin selle summa saanud? Siis haldur vastas selle peale, et “tõenäoliselt jah”…

Aga mis seal ikka. Õnneks on Eestis teisi panku ka ja kui ma pole laenuvääriline klient, siis ma ei leia ka, miks ma peaks selle panga klient üldse olema. Ma olen alati Swedbanki hinnanud ja olnud nende klient 13. eluaastast saati. Olin mitmeid lisateenuseid neilt võtnud ja siiani väga rahul olnud, kui suhteliselt kõrged teenustasud välja arvata. Mul oli lisaks enda kontole seal ka lapse konto ja pensionisammas ja kogumishoius. Lisaks olin nende kaudu võtnud elukindlustuse endale ja kodukindlustuse meie majale. Sel hetkel otsustasin, et kui mõni teine pank jaatava vastuse annab ja “meie projekti usub”, siis tõstan ma kõik asjad Swedbankist ringi.

Selleks, et pangalaenu ehituseks saada, läks vaja:

  • Kodulaenu taotlust – enamasti saab seda teha panga kodulehel. Mõni pank nõuab ka veebis täidetud taotluse digiallkirjastamist – taotlus saadetakse pdf-kujul meilile ja siis tuleb see allkirjastatuna tagasi saata.
  • Tagatiseks oleva kinnisvara hindamisakti – meilt nõuti lausa sellist, mis kalkuleeris ka tuleviku väärtuse (projekti alusel), mis teoreetiliselt tähendas nagu telliks kaks hindamisakti.
  • Projekti – mul pole digitaalsel kujul projekti täismahus, on vaid kaks suurt mappi, kus kõik seletused ja lisad ja dokumendid + failid, mis sisaldavad kõiki jooniseid. Esialgu väitis kodupank, et nemad seda mappi näha ei soovi. Samas oli hindamisaktis olulistest osadest ja kirjeldusest fotod projektist olemas.
  • Ehituskalkulatsioon või ehitusfirma palkamisel nende poolt tehtud hinnapakkumine koos kõikide töödega. Meie tegime kalkulatsiooni ise Excelis ja märkisime ära, millised tööd teeksime laenurahadest ja millised oma rahadest (nt siseviimistlus). Muide – uurisin ka palju maksab kalkulatsiooni teha laskmine – see tähendab spetsiaalse eelarvestamisettevõtte poolt koostatud kalkulatsiooni tegemine projekti alusel. Selle hind jäi liig 1000€ juurde ja me loobusime selle teenuse ostmisest.
  • Pangakontode väljavõtted. Esialgu soovisin üksi laenu võtta, aga kuna kinnistu kuulub meile mõlemale, nõuti minult, et teine pool oleks kaastaotleja. Nii et esitada tuli mõlema kontode väljavõtted. (Kodupank saab need ise välja võtta, muudele pidi eraldi failidena saatma. Enamus panku nõudsid KÕIKIDE olemasolevate kontode väljavõtteid, ka nende, mis niisama seisavad). Kuna ma lisaks palgatööle olen ka ettevõtja ja mehe sissetulekud on otseselt meie ühisest ettevõttest, siis pidime ka kõik ettevõttega seotud dokumendid esitama. Muide, enamus pankasid näevad väikeettevõtjaid suurema riskiga laenuklientidena kui palgatöötajaid.
  • Tööde seletuskiri. Kuna meil on plaan suures osas ise ehitada, nõuti, et kirjutaksime seletuskirja, miks me arvame, et saame oluliselt soodsamalt ehitatud. Kogusin kokku hinnapakkumised ettevõtetelt, kellelt plaanime tellida tööd nagu nt katuse paigaldus, küttesüsteemi paigaldus, akende paigaldus koos kõigi vajalike osadega. Lisasin juurde, et sisetööd teeme jooksvatest rahadest ja laenu soovime vaid selleks, et kinnine karp küttesüsteemiga valmis saada. Minu arvestuse järgi oli selliselt ehituse ruutmeetri hind u 600€/m2. Vundament oli meil olemas, kommunikatsioonid samuti. (Pank arvestab, et majaehituse ruutmeetri hind on ca 1000-1200€/m2. Ilmselt ongi, kui tellida võtmed-kätte lahendus ehitusfirmalt ja seda koos vundamendiga ja trasside ühendamisega.)

Mõnes mõttes ma ju saan aru, et pank hindab oma riske ja ei soovi väljastada laenu kui selle hoone valmimine on ebatõenäoline selle summa eest. Nagu meile ka ausalt ja otsekoheselt esimesel kohtumisel Swedbankis välja öeldi, siis “pank ei soovi oma kinnisvaraportfelli poolikuid ehitisi, sest see pole likviidne vara”. See tähendab, et kui asjad metsa lähevad ja maja peaks müüki panema, siis keegi ei soovi osta poolikut ehitist. Samas on kahju, et millegi ise tegemist ei väärtustata ja et selle asemel, et võimaldada oma kodulaen minimaalne hoida, rõhutakse sellele, et ikka maksimaalse laenusumma võtaksid. Minu meelest on viimasel juhul riskid palju suuremad.

Kuna Swedbanki haldur teatas, et meil pole mõtet neilt poole aasta jooksul uuesti kodulaenu taotleda, siis saatsin erinevatesse pankadesse päringud laiali, koos kõikide dokumentidega.

DNB pangalt sain vastuse, et nemad on lõpetanud eraisikutele kodulaenu andmise.

Krediidipangalt sain vastuse, et saab küll laenu, aga intress on ligi 7,8% aastas.

Lisaks soovisid nad ehituseperioodiks lisatagatist, mida meil pole.

LHV pakkus eralaenu, intress alates 3,9% aga nendega me edasi asju ei arutanudki, sest SEB leidis, et meil on täiesti mõistlik laenusoov ja me saame selle esitada kodulaenu taotlusena, mis on oluliselt soodsam kui muud kaalutavad variandid.

SEB aktsepteeris meie kodulaenutaotlust, kuid soovis veel lisadokumente. Uuriti ka, et miks olen kandeid teinud Bondora-sse, mis on teada kui kiirlaenupakkuja ja ilmselt vähem tuntud kui investeerimisportaal, millena mina teda kasutan. SEB jättis ülimalt hea mulje esimesest suhtlusest saati – oma ülimalt viisaka ja meeldiva suhtlusega. Meie isetegemise soovi ei laidetud maha vaid öeldi, et me võiks laenuotsuse võtta suurema summa peale ja samas välja võtta raha reaalselt nii nagu vaja on. Kuigi ka SEB andis tähtaja, mis ajaks maja valmis peab olema ja kasutusluba olemas olema, rahustas laenuhaldur meid selles osas maha, et kui me ise selle nimel tegutseme ja ehitus ei seisa ja kasutusluba näiteks meist olenemata põhustel venib, siis keegi ei hakka lepingut lõpetama ega raha tagasi nõudma, veel vähem seetõttu meie kodu müüki panema.

Edasine asjaajamine käiski SEB pangaga – olime kõik oma lootused sellele seadnud. Õnneks polnud meil mitte ühtegi laenu ega ka mingeid siduvaid lepinguid meie kodupangaga, mis oleks kuidagi takistanud mind SEB-sse üle minemast. Lõpuks jõudsime SEB-ga nii kaugele, et tegime taotluse kodulaenu saamiseks 150 000€ ulatuses, märkides ära, et 20% majaehituse summast on meie omaosalus ja et suure osa töödest, eriti siseviimistluse osa, teeme ise. Kuigi meie tagatise hetkeväärtus on vähem kui antud maksimaalne laenulimiit, siis pank ei nõudnud lisatagatist, vaid jäi kokkulepe, et kui ikkagi soovime võtta laenu rohkem kui 100 000€ reaalselt välja, siis enne seda peame tegema vahehindamise ja tõestama, et meie kinnisvara väärtus on piisavalt tõusnud, et sellist summat võtta. Mulle selline paindlikkus ja vastutulelikkus sobis igati.

Meie suureks rõõmuks tuli SEB-lt meie päringule ka positiivne vastus – suur kivi kukkus südamelt. Meie majaehitus ei jää siiski venima rahastuse taha ja saame nüüd konkreetsemalt teenusepakkujatega asju ajama hakata.

Kohe peale SEB jah-sõna saamist, pöördusin Swedbanki, et seal kõik lepingud lõpetada ja kontod kustutada ja jalutasin SEB-sse, et seal samade lisateenustega kontod avada ning lisaks avada spetsiaalselt ehituseks mõeldud rahadele eraldi konto, millele andsin volituse ka mehele ja tegin ka temale uue kaardi. Mulle ei meeldinud mõte, et mu igapäevaste arvelduste kontol seisab ka suur summa ehituseks mõeldud raha ja seetõttu tundus see kõige mugavam lahendus. Lisaks pakkus SEB mulle kodukindlustust ja laenukindlustust, mis põhimõtteliselt on nagu elukindlustus – st katab minu osa laenust, kui minuga midagi juhtub ja sama lepingu allkirjastas ka minu mees. Kusjuures see igakuine kindlustuse eest makstav summa on laenu kõrval köömes aga annab vähemalt mingigi kindlustunde. Kõigele boonuseks andis SEB mulle nende panga kliendiks hakkamise ja mitmete uute lisateenuste tellimise eest 6 kuud tasuta arveldamist kogu meie perele.

 

Natuke ka kuludest:

Hindamisakt maksis 220€. Kodulaenu saamiseks tuli enne laenu laekumist välja käia 3 tasu: 675€ lepingutasu, ca 520€ notaritasu ja 150€ riigilõiv. Need tasud olenevad ilmselt laenusummadest nii, et neid ei tasu üks-ühele võtta.

Jälgi minu blogi ka Facebookis.

Ehitusloa taotluse ettevalmistused

Projekteerimistingimused saabusid 2014. aasta veebruari lõpus – umbes kolm nädalat peale taotluse saatmist. Endiselt elasime me kuskil unistustes, et kevadeks on meil ehitusluba käes ja kõik läheb nii nagu plaanisime.

Projekteerimistingimuste saabumisel ilmnes see, mida me juba teadsime – tuli nõue enamus maja välisilmest ringi teha – näiteks ei sobinud neile fassaadi üleminek olemasolevalt uuele majale (nn tõstetud fassaad) ja ei meeldinud neile ka akende piirdeliistud. Lisaks anti nõue võtta ette keskkonnaameti tingimused ja arvestada nendega, mis muuhulgas tähendas seda, et kui on vaja krundilt maha võtta puid, tuleb kohe teha ka asendusistutuse arvutus. Viimane nõue tähendas ka arboristi tellimist koha peale, kes hindab kogu haljastuse ja arvutab välja asendusistutuse mahu – lihtsalt öeldes – 2 suure männi asemele tuleb meil istutada midagi võrdväärset. Igal juhul iga selline lisatöö, lisapaber ja lisaarvutus võttis aega ja maksis raha.

Takistusteks olime me siiski valmis ja võtsime asja rahulikult – teeme siis ringi kui nii nõutakse. Jälle hakkas intensiivne meilivahetus arhitektiga.  Taaskord sai korduvalt ringi tehtud maja välisilme ja joonistatud uus eskiis. Ühe muudatusena käis meie arhitekt välja idee tõsta uue maja katus olemasolevaga risti, et maja tänavapoolne fassaad sobiks rohkem ümberolevate ehitistega. See oli märkimisväärne muudatus kogu maja välisilmele ja minu silmis tegi selle maja palju loogilisemaks ja avaramaks. See muudatus oli üsna põhjapanev selle koha pealt, et ma tõesti mõistsin kui heaks abimeheks oma kodu planeerimisel on kogemustega arhitekt – mina ei oleks sellise idee peale tulnudki aga tulemus oli meie meelest palju ilusam ja ka praktilisem!  Praktilisem eelkõige seetõttu, et saime teisele korrusele täismõõdus aknad planeerida.

pilt
Majamakett enne kui otsustasime uue majaosa katuse ringi tõsta
pilt
Maja eskiis pärast katuse ringi tõstmist – sai palju ilusam!

Lisaks nõuti ka krundi piirete ehk aia ja muude ehituslisade nagu treppide, varikatuste ja terrassi jooniseid ja seletusi. Kõikide nende lisade tegemine ja plaanimine ja läbirääkimised arhitektiga võtsid omajagu aega ja nii tuligi peale suvi ja ametnike suvepuhkused ja meie endi suvepuhkused ja vahepeal jäi asi täiesti soiku. Augustis olime mõnusalt puhanud ja siht jälle silme ees. Meie arhitekt sinnamaani oli olnud meie oma sugulane, kes andis endast parima ja tegi meie unistuste kodu joonised soovimata suurt midagi vastu saada. Kahjuks puudub temal litsents anda projektile oma allkiri ja seetõttu pidime me otsima oma  projekti jaoks ka teise arhitekti, kes aitaks ehitusloa taotluse lõpule viimisega ehk meile loa “koju kätte tooks”.  Kindlasti saab seda kõike ka ise ajada ja selle võrra maksta vähem, aga kuna me mõlemad teeme täiskohaga tööd ja lisaks on meil kaks last, siis otsustasime, et see paberimajandus ei ole see osa, mida me hirmsasti ise tahaks teha ja oma närvide huvides laseme nüüd sellel palgatud arhitektil teha ära ülejäänud töö.

pilt
Maja eskiis kõikidest külgedest

Augustis 2014 leidsime sobiva arhitekti ja sõlmisime temaga lepingu. Esimesel korral tuli ta meiega kohtuma meie krundil – vaatas üle, pildistas, arutas olemasoleva planeeringu miinuseid ja plusse ja tegi oma parandused, märkused ja soovitused. Saime jälle palju targemaks – näiteks selgus vahe mõistetel “ehitusalune pindala” ja “ehitisalune pind” ja saime tänu sellele teha katuse räästad laiemad, mille mõjul muutus maja ilme kohe jälle ilusamaks. Uus arhitekt avastas mitmed vead geodeetide koostatud dokumentidelt – näiteks oli juurde joonistatud puid, mida krundil tegelikult ei eksisteerinud ja puudusid need, mis tegelikult seal olid. Lisaks oli osa viljapuid märgitud lehtpuudeks – siin kontekstis on vahe väga suur, sest viljapuid võib oma soovi järgi maha võtta ent lehtpuude langetamiseks nõutakse raieluba. Arhitekt nõudis välja uue ülevaatuse ja korrektsed dokumendid. Kohal käis ka arborist, kes vaatas üle, hindas ja esitas meile dokumendid olemasoleva haljastuse väärtusklassidest ja märkis ära, et kaks mändi, mis meie ehitusele ette jäävad, on krundi kõige väärtuslikumad. Asendusistutuse vajadus oli kindel ent nende puude väärtuse tõttu tuleb meil põhimõtteliselt terve hekk istutada, et kuidagi nende puude mahavõtmist kompenseerida. Siiski olime rõõmsad, et töö edeneb ja majaprojekt saab selle läbi veelgi parem ja põhjalikum.

Aega läks aga mitu kuud – alles detsembrikuu lõpus läks meie ehitusloa taotlus esmakordselt linnavalitsusse ja jäime jälle ootele. Sellest, mis sai edasi, kirjutan järgmisel korral.